Lo sfratto per morosità, è un procedimento giuridico attraverso il quale il proprietario di casa intima all’inquilino di riconsegnargli l’immobile qualora non siano versati puntualmente i canoni prestabiliti al momento della stipula del contratto.

 

Tipologie e caratteristiche

Lo sfratto per morosità, disciplinato dall’articolo 658 (comma 1 c.p.c.), come dicevamo è un procedimento che consente al proprietario di poter riottenere la riconsegna dell’immobile affittato da parte dell’inquilino, e di chiedere al locatario il pagamento dell’affitto alla scadenza e contestualmente quello dei canoni scaduti e mai pagati. Questa legge sullo sfratto nasce dunque per tutelare i proprietari degli immobili che spesso si trovano in situazioni davvero spiacevoli, difficili e soprattutto molto lunghe. Nello specifico lo sfratto per morosità consiste in una procedura formale, con cui il proprietario, rappresentato e assistito da un legale, chiede al Giudice del Tribunale Ordinario Civile, previa dimostrazione dei mancati pagamenti, l’emissione della convalida di sfratto per morosità, con cui ottenere in breve tempo la risoluzione del contratto di locazione e la conseguente liberazione dell’immobile occupato. Prima di questa fase, il proprietario può inviare all’inquilino inadempiente uno sfratto per morosità con intimazione di convalida, richiesta al Giudice del Tribunale Civile, ma  è necessario che il contratto di locazione sia stato regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

 

Esistono quattro tipi di sfratto per morosità, che sono:

  • sfratto per morosità per locazione abitativa:
    quello derivante dall’insolvenza dei canoni d’affitto durante il periodo in cui l’immobile è abitato dal locatario.
  • sfratto per locazione terminata:
    che si verifica quando, al termine del periodo d’affitto (come da contratto) l’immobile non viene regolarmente restituito al locatore e il proprietario invia unavviso di sfratto per morosità.
  • sfratto per necessità:
    attuabile quando il proprietario dimostra di avere necessità di rientrare in possesso dell’immobile, in base a specifiche motivazioni previste dalla Legge (come ad esempio per cambio d’uso, oppure se ha intenzione di avviare un’attività imprenditoriale).
  • sfratto per inadempimento:
    dimostrabile se il Giudice, dopo aver accertato un grave inadempimento degli obblighi contrattuali (come il sub-affitto), ritiene che l’inquilino debba restituire la casa al proprietario. In simili situazioni viene emesso un provvedimento esecutivo di convalida dell’intimidazione di sfratto per morosità,che diventa operativo immediatamente.

Quando si intraprende la strada dello sfratto, è bene che il proprietario dell’immobile si rivolga ad un avvocato di fiducia con il quale avviare tutta la procedura seguendo tutti gli step necessari. Prima infatti di arrivare allo sfratto esecutivo, ovvero quando il giudice emette la sentenza al termine dell’iter legale avviato dal proprietario, è necessario avviare una serie di procedure burocratiche (come ad es. scrivere la lettera di sfratto ) presso il tribunale civile di competenza che solitamente svolge l’avvocato stesso. Affinché lo sfratto diventi esecutivo, devono sussistere tuttavia determinate condizioni

  • contratto di locazione stipulato con correttezza e regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate (quindi non è prevista la possibilità di procedere in caso di affitti irregolari o in nero)
  • dimostrato accordo tra le parti riguardo all’importo dei canoni mensili di locazione, oltre che alla data di pagamento degli stessi, secondo quanto riportato dal contratto registrato
  • accertata mancanza di pagamento (che dovrebbe sempre essere assolto tramite bonifico bancario oppure emissione tracciabile di assegni, mai con contante) da parte dell’inquilino

Dopo 20 giorni dalla scadenza prevista, oppure dal mancato pagamento degli oneri accessori è consentito avviare le pratiche. In caso di locazione commerciale, invece, è sufficiente che l’affittuario paghi un solo canone mensile di minore importo (come ad esempio 2/3 della cifra pattuita), per essere sfrattato.

 

Morosità incolpevole. È possibile lo sfratto?

Lo pratica dello sfratto tuttavia è molto delicata in quanto vi sono numerose clausole e fattori che bisogna necessariamente conoscere per capire quando è possibile ottenerlo e quando non lo è. Ad esempio vi sono situazioni in cui non è possibile sfrattare l’inquilino, è il caso della “morosità incolpevole”, che si verifica quando la sua situazione finanziaria dell’inquilino diventa inadeguata e precaria in seguito a fatti indipendenti dalla sua volontà (licenziamento, cassa integrazione, un esempio recente la pandemia Covid 19, calamità naturali, gravi imprevisti etc.) Il proprietario in questi casi non ha la facoltà di procedere con uno sfratto esecutivo per morosità così come nel caso si tratti di un affitto in nero.

Per procedere alla richiesta di sfratto, il proprietario deve prima dimostrare la morosità del locatario e cercare se possibile una soluzione amichevole; il primo passaggio è quindi quello di scrivere e inviare una lettera di diffida tramite raccomandata con ricevuta di ritorno in cui lo sollecita al saldo dei canoni non pagati o a lasciare l’immobile entro data concordata. Se con la lettera di diffida non si ottiene nulla, il proprietario può notificare l’atto di intimazione di sfratto per morosità, apportando contestualmente una citazione in udienza per la convalida e l’ingiunzione di pagamento dei canoni d’affitto scaduti. Solitamente dopo queste prime due fasi si arriva all’udienza dove il conduttore ha il diritto di fare opposizione alla convalida, spingendo il giudice a rinviare la causa e ad analizzare accuratamente la documentazione, ma  emettendo comunque un’ordinanza di convalida. A questo punto il  conduttore può domandare al giudice il termine di grazia (non più di novanta giorni) entro cui si impegna a saldare il proprio debito per evitare lo sfratto; questa possibilità è prevista unicamente per affitti residenziali; oppure il conduttore può decidere di non presentarsi, obbligando in tal modo il giudice a emettere l’ordinanza di convalida che stabilisce la data dello sfratto esecutivo. Se tutti questi passaggi non portano ad una soluzione e l’inquilino continui ad essere moroso, il locatore invia una notifica di precetto a cui rispondere entro 10 giorni; se anche a questa notifica non vi è riscontro, il locatore ha il diritto di rientrare in possesso del bene attraverso l’intervento dell’ufficiale giudiziario e se necessario anche della forza pubblica. Prima di arrivare all’intervento dell’ufficiale giudiziario, e dopo che il giudice ha convalidato lo sfratto per morosità, solitamente si può procedere con decreto ingiuntivo con cui viene imposto all’inquilino moroso di pagare le cifre insolute, oltre a quelle in scadenza fino all’esecuzione dello sfratto. Ovviamente se l’inquilino si impegna a saldare il suo debito prima della comparsa in giudizio, lo sfratto non viene convalidato e il contratto di locazione rimane attivo, con la possibilità di concordare se necessario un piano di rateizzazione.

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