Quando parliamo di contratti di locazione, non ci riferiamo ad una sola tipologia di contratto in quanto ne esistono di diversi modelli; dobbiamo infatti prima di tutto citare quelli ad uso abitativo, che a loro volta si suddividono in altri modelli a seconda della durata del contratto, e quelli ad uso commerciale che si riferiscono ad esempio alla locazione di studi professionali, magazzini etc.
Locazione ad uso abitativo, tipologie di contratto
Come dicevamo i contratti di locazione si suddividono in diverse tipologie a seconda della durata e dell’ambito di riferimento (uso abitativo/commerciale); nel caso del contratto di locazione abitativo possiamo distinguere i contratti a canone libero; a canone concordato e transitorio.
Contratto di locazione a canone libero
Qui il locatore e il conduttore sono liberi di stabilire l’ammontare del canone mensile che pertanto non incontra né limiti minimi, né massimi. La durata è di almeno 4 anni (+4) ovvero con un primo rinnovo automatico di pari durata. Tuttavia dopo i primi 4 anni il locatore può disdire l’accordo motivando la sua esigenza con una delle opzioni previste dalla legge 431/98 e lo deve fare dando un preavviso di almeno 6 mesi attraverso l’invio di una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. Se invece i + 4 vengono rinnovati, allo scadere degli 8 anni se ne il locatore ne il conduttore danno disdetta, il contratto si rinnova per altri 4 anni e a seguire con possibilità di apportare anche modifiche; sempre in caso di disdetta invece è necessario un preavviso di 6 mesi con raccomandata inviata al conduttore che deve rispondere entro 60 giorni: in caso di mancata risposta il contratto si intende scaduto. Ricordiamo che l’inquilino può recedere dal contratto di locazione in qualunque momento ma solo per un giustificato motivo oggettivo.
Contratto di locazione a canone concordato
In questo contratto il canone viene predeterminato da accordi territoriali stretti dalle associazioni di categoria dei proprietari e dei sindacati inquilini. Sicché, le parti non hanno la possibilità di prevedere un canone libero. Questo modello ha una durata di 3 anni con rinnovo automatico alla scadenza di altri 2 anni, qui la disdetta da parte del proprietario va comunicata sempre con 6 mesi di anticipo rispetto al termine dei tre anni. È sempre possibile il recesso per giustificati motivi indipendenti solo per l’inquilino. Il canone mensile è concordato su specifici parametri come l’ubicazione dell’immobile, la metratura e le finiture dell’immobile locato. Il conduttore che sceglie il contratto a canone concordato, a condizione che l’immobile sia utilizzato come abitazione principale, può tra l’altro usufruire di una detrazione d’imposta che varia a seconda del reddito. Anche lo stesso locatore ottiene vantaggi fiscali, può infatti beneficiare della riduzione della base imponibile Irpef, di uno sconto sull’imposta di registro e soprattutto, se opta per la cedolare secca, di una riduzione dell’aliquota dal 21 al 10 per cento. Inoltre, è prevista una riduzione del 25 per cento di Imu e Tasi, salvo più favorevole delibera della giunta comunale.
Contratto di locazione a uso transitorio
Nei contratti di locazione a uso transitorio invece la durata non supera 18 mesi; il canone è prefissato da accordi territoriali, fatta eccezione per i centri con meno di 10 mila abitanti dove l’importo del canone è deciso liberamente dalle parti. Rispetto i modelli precedenti, i contratti transitori una volta scaduti si ritengono conclusi senza possibilità di rinnovo e quindi non è necessaria la lettera di disdetta, visto che la cessazione del contratto è automatica. Per stipulare questo contratto è necessario che il locatore o il conduttore abbiano esigenze documentate e allegate al contratto che ne giustifichino il carattere transitorio, come ad esempio possono essere il trasferimento temporaneo della sede di lavoro; il rientro dall’estero; l’attesa della concessione edilizia o dell’autorizzazione da parte del Comune per la ristrutturazione (compreso l’ampliamento dell’appartamento attiguo) o la demolizione dell’immobile per il locatore. Per il conduttore invece il trasferimento momentaneo della sede di lavoro; un contratto di lavoro a tempo determinato in un Comune diverso da quello di residenza; l’assegnazione di un alloggio di edilizia pubblica, l’acquisto in cooperativa o presso privati di un immobile che si rende disponibile entro 18 mesi, fornendo in quest’ultimo caso le prove del compromesso regolarmente registrato. In caso di disdetta da parte dell’inquilino (solo per gravi motivi) prima dei 18 mesi, anche qui vi è l’obbligo di un preavviso di almeno 3 mesi con lettera raccomandata.
Locazione a studenti universitari
Vi è poi il contratto destinato agli studenti universitari o studenti che comunque seguono corsi di perfezionamento o di aggiornamento a livello universitario. Il canone è deciso liberamente fra le parti purché non superi il limite massimo stabilito in appositi accordi territoriali. Il contratto ha durata minima di 6 mesi e massima di 3 anni, allo scadere dei quali il contratto si intende rinnovato automaticamente per un periodo di altri due anni, salvo disdetta del conduttore. La disdetta del conduttore deve essere comunicata almeno 1 mese e non oltre 3 mesi prima della scadenza.
Il conduttore può recedere dal contratto per gravi motivi, previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno 3 mesi prima della scadenza.
Per poter utilizzare questo tipo di contratto è necessario che:
l’immobile si trovi nei Comuni sede di università, di corsi universitari distaccati e di specializzazione, e comunque di istituti di istruzione superiore, nonché nei Comuni limitrofi;
il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea o di formazione post laurea (quali master, dottorati, specializzazioni o perfezionamenti) in un Comune diverso da quello di residenza.
Nonostante il contenuto dei contratti di locazione può variare a seconda della tipologia contrattuale specifica che le parti, di comune accordo, intendono porre in essere, ci sono alcuni elementi cui il locatore e il conduttore devono attenersi nella redazione del contratto, ovvero la data di stipula; l’indicazione dettagliata delle generalità delle parti; l’identificazione del bene; il prezzo del canone di locazione e infine la durata della locazione. Una volta stipulato il contratto, questo deve essere registrato entro 30 giorni dalla data di decorrenza del contratto. Tornando agli elementi imprescindibili di un contratto di locazione, la data di stipula è quella della firma del contratto, a partire dalla quale inizia ufficialmente il decorso dello stesso, come pattuito e fissato dalle parti. Se questa data coincide invece con la data di decorrenza (che può essere anteriore a quella della stipula), da questo momento parte anche il termine, concesso alle parti, per la registrazione del contratto che, laddove prevista, deve essere effettuata entro trenta giorni (dalla data della stipula o, se questa è posteriore, da quella di decorrenza).
La legge prevede che tutti i contratti di locazione siano obbligatoriamente registrati dal locatore o dal conduttore, versando le imposte dovute (in base al regime, ordinario o sostitutivo, prescelto), qualunque sia l’ammontare del canone pattuito e la durata, salvo che la stessa non superi i trenta giorni complessivi nell’anno.
L’indicazione delle parti, ovvero del locatore e del conduttore, è ovviamente un elemento necessario del contratto di locazione e sono necessari per entrambe le parti il nome e cognome o ragione sociale se si tratta di un’azienda, data e luogo di nascita, indirizzo di residenza o sede sociale, codice fiscale o partita iva.
L’identificazione del bene nel contratto locativo è l’oggetto di cui devono essere riportati tutti i dati idonei alla sua identificazione, quindi indirizzo completo, con la precisazione di eventuale scala e piano, ubicazione nel comune di pertinenza, i dati catastali dell’immobile (partita, sezione, categoria, zona censuaria, ecc.), i locali e i servizi di cui si compone, oltre alle eventuali pertinenze, e l’uso per cui viene ceduto in locazione (abitazione, ufficio, albergo, laboratorio, ecc.).
Abbiamo poi i contratti di locazione ad uso commerciale, ovvero uso diverso da quello abitativo, in cui il locatore mette a disposizione dell’inquilino a fronte di un pagamento un immobile per finalità non abitative ma per lo svolgimento di attività di ufficio, esercizio commerciale (negozio, gelateria, bar, etc.), per un’azienda (capannone industriale, magazzino, etc.), per attività ricettive (alberghi, bar, ristoranti etc.), o per professionisti (ufficio, archivio, etc.). La durata di un contratto di locazione commerciale ordinario non può essere inferiore a 6 anni ed è rinnovabile di altri 6 (6+6). Per i contratti relativi ad immobili adibiti ad attività teatrali, alberghiere o attività assimilate (ad es. pensioni, trattorie, stabilimenti balneari, etc.) la durata minima è di 9 anni rinnovabile di altri 9 (9+9). La durata può essere inferiore solo in caso di locazione commerciale transitoria (per un periodo non superiore ai 18 mesi).
A prescindere da quale contratto di locazione ci si ritrovi a stipulare, è consigliabile sempre rivolgersi a figure legali competenti in grado di consigliarvi e seguirvi durante tutta la fase contrattuale tenendo conto anche delle vostre esigenze future.
Lo studio legale Quagliarella si occupa dal 2001 di fornire servizi di assistenza nel campo del diritto civile, del diritto del lavoro, del diritto amministrativo e offre alla sua clientela un’assistenza legale personalizzata e competente. Lo Studio Legale dell’Avvocato Giacomo Quagliarella, riceve i suoi clienti presso la sede di Canosa di Puglia (Barletta-Andria-Trani) e presso la sedi di Bari in Corso V. Emanuele, 30, per informazioni o per richiedere un appuntamento potete contattarci ai numeri 347 590 4079 o 0883 617730 o inviarci un’email agli indirizzi avv.giacomoquagliarella@gmail.com | avv.giacomoquagliarella@legalmail.it
